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Il presente sito ha carattere puramente informativo in merito alle situazioni giuridiche e fiscali inerenti gli immobili. Pertanto l'utilizzo di tutti i contenuti viene effettuato dai visitatori sotto la loro responsabilità personale. L'autore si solleva, quindi, da qualsiasi responsabilità per eventuali errori nelle informazioni contenute nel sito, dovuti a qualunque causa e nello specifico all'avvenuta emissione di nuove leggi in materia.
LA COMPRAVENDITA
La compravendita è data dall'art 1470 c.c.: la vendita è quel contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo. E' quindi un contratto traslativo nel senso che produce il trasferimento di un diritto ai sensi dell'art 1376 c.c.




PRIMI PASSI
Prima di acquistare la vostra nuova casa chiaramente bisognerà sceglierne una. Questa è un'operazione che  va fatta con estrema cautela non facendosi abbindolare da bravi venditori, ma cercando di valutare obbiettivamente le varie proposte. Una cosa importante è visitare più abitazioni (almeno 20) per farsi un'idea di quello che offre il mercato con il vostro budget. Tralasciamo borsini vari che danno solo un valore approssimativo al mq in una determinata zona (verifica il valore del tuo immobile su www.agenziaterritorio.it), ma non servono da soli a dare una giusta valutazione dell'oggetto. Infatti tanti parametri, come ad esempio il piano, l'esposizione, le rifiniture interne ed esterne, il contesto, i servizi offerti dalla zone ecc., influenzano moltissimo il prezzo e così va da se che lo stesso identico appartamento vista su parco o su strada avrà un prezzo notevolmente diverso.
Ricordatevi che quando avrete acquistato la vostra nuova casa dovrete probabilmente viverci per molti anni, quindi durante i vari appuntamenti, e anche quando vi sembrerà di aver trovato la soluzione che fa per voi, vi consiglio di appuntarvi più informazioni possibili (il piano, se c'è l'ascensore, quanti appartamenti per pianerottolo, condizioni interne ed esterne, situazione dei posti auto di proprietà e non, tipo di riscaldamento ecc.), dando più peso a quelle cose che non vi convincono o che addirittura vi irritano, tralasciando quei particolari che vi hanno soddisfatto. Infatti saranno in seguito quei difetti che potrebbero rendere la vita in quella casa insopportabile.
Cosi facendo una volta rientrati nella vostra abitazione potrete valutare con calma le diverse proposte.
Qui di seguito troverete una guida per analizzare uno dopo l'altro tutti i passi necessari affinchè possiate acquistare un immobile in tutta serenità evitando spiacevoli e costosi inconvenienti. Affronteremo insieme la strada da percorrere dalla proposta d'acquisto fino al giorno del rogito notarile di compravendita.

 

Proposta di acquisto
Nel momento in cui avrete individuato la casa che fa per voi il primo passo da compiere è formulare una proposta d'acquisto -SCARICA IL MODULO PER L'ACQUISTO PRIMA CASA- scritta, allegandovi un assegno d'acconto (considerate una cifra compresa fino ad un costo totale di 400.000 euro, tra 2000 e 5000 euro) intestato al propietario non trasferibile. Se vi siete rivolti ad una agenzia, come sempre più spesso accade, il mediatore compilerà in vostra presenza un modulo (meglio se da voi o persone di vostra fiducia precedentemente letto) indicando: i vostri dati, quelli del venditore, identificativi catastali del fabbricato, prezzo offerto, modi e tempi dei pagamenti, data del rogito notarile, numero e banca emittente dell'assegno allegato, provvigione pattuita, eventuali formalità riguardanti ipoteche in essere (es.mutuo del venditore), penali contrattuali e numero di iscrizione alla camera di commercio del mediatore. A questo punto finito di compilare la proposta vi farete lasciare copia originale (non fotocopia) della stessa e andrete a casa con le dita incrociate. N.B. La proposta d'acquisto, giuridicamente, ha una durata di giorni 15 allo scadere dei quali se ancora non vi sarà stata una risposta scritta dovra esservi restituito l'assegno.
Se la parte venditrice accetta le vostre condizioni e controfirma la proposta è stato trovato l'accordo; incasserà quindi l'acconto che diverrà caparra confirmatoria, con la quale le parti si impegnano vicendevolmente a portare a termine il contratto alle condizioni pattuite fino al rogito notarile.
In caso di non accettazione da parte del venditore il mediatore dovrà obbligatoriamente restituirvi l'assegno.

Il compromesso (contratto preliminare di compravendita)

Il contratto preliminare -SCARICALO DIRETTAMENTE DA QUI- (detto anche compromesso) è un contratto con il quale le parti promettono e si obbligano a prestare un futuro consenso detto contratto definitivo, del quale, pur assolvendo solo una funzione preparatoria, ne determina il contenuto.
Nel contratto preliminare dovranno di nuovo (come nella proposta) essere indicate: le generalità delle parti (venditore-acquirenti), gli identificativi catastali del fabbricato, il prezzo concordato, modi e tempi dei pagamenti (contanti e/o istituto bancario), data del rogito notarile e relativa consegna fisica dell'immobile, la somma già versata all'atto della proposta d'acquisto con relativo numero assegno, la regolarità urbanistico-edilizia alle norme vigenti ed eventuali ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche giudiziali, pignoramenti ecc. che la parte venditrice si obbliga ad estinguere e cancellare a sue esclusive spese entro e non oltre la data dell'atto definitivo nel quale la proprietà dell'immobile dovrà essere trasferita senza gravami alcuno.
Per quanto riguarda la somma da versare alla sottoscrizione del suddetto contratto la consuetudine vuole che, salvo accordo tra le parti, sia versato un 20-30 % del totale pattuito.
REGISTRAZIONE DEL PRELIMINARE
Con le novità introdotte dalla legge finanziaria 2007 il contratto preliminare di compravendita deve essere ai fini fiscali obbligatoriamente registrato per intero entro 20 giorni dalla data di stipula (in caso di ritardo verrà applicata una sanzione del 30% sulle somme dovute più gli interessi legali), una marca da bollo per ogni copia e una tassa fissa di 168 euro da effettuarsi in banca con F23 e relativo codice tributo (109T) che troverete indicato sul retro del modulo. Sono inoltre da versare le imposte sulle somme pagate a titolo di acconto o di caparra.
Sull'acconto, se la vendita è soggetta ad imposta di registro (ES: compravendita tra privati) si applica il 3% (prima o seconda casa che sia) che potrà poi essere dedotto dall'imposta di registro finale dovuta al rogito notarile, mentre la tassa fissa e le marche da bollo andranno perse.Se invece la vendita è soggetta ad IVA (ES: compravendita tra privato e costruttore) è obbligatorio, per l'acconto, produrre fattura con relativa aliquota al 4% (prima casa), al 10% (seconda casa), al 20% (casa di lusso).
Sulla caparra invece si applica sempre l'imposta di registro allo 0,5% sia con soggetti IVA sia con soggetti all'imposta di registro, i 168 euro andranno comunque persi e ovviamente non sarà possibile recuperare l'imposta pagata se la vendita è soggetta ad IVA..
Ricapitolando, sulle compravendite con l'imposta di registro recuperiamo dall'imposta finale tutte le somme versate per l'acconto e per la caparra tranne le quote fisse ( euro 168 ) e i bolli, mentre su quelle soggette IVA, il registro pagato sulla caparra sarà sempre un costo aggiuntivo rispetto all'IVA duvuta per l'acquisto. Ed in fine l'IVA sull'acconto rimane solo un anticipo su quella comunque dovuta al rogito notarile.
Della registrazione materiale dovrebbe occuparsi il mediatore, ma se non vi siete avvalsi di lui dovrete: recarvi alla più vicina agenzia delle entrate con le marche da bollo, le copie dei contratti, i modelli  69 e F23 (pagato come precedentemente visto)  entrambi scaricabili direttamente da www.agenziaentrate.it/modF23  -  www.agenziaentrate.it/mod69
Quando sarà il vostro turno seguite le istruzioni dell'impiegato che dopo alcuni minuti vi riconsegnerà il preliminare registrato trattenendone una copia.
 TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE
La trascrizione del preliminare, non obbligatoria ma sicuramente necessaria e tutelante, è stata introdotta con il D.L. n. 669 del 1996 convertito poi in legge n. 30 del febbraio 1997 vista l'ormai diffusa prassi nel settore delle compravendite immobiliari dove la stipula dell'atto definitivo viene sempre preceduta dalla stipula di un atto preliminare dove le parti fissano già tutti gli elementi essenziali dell'accordo
 Detto in poche parole, la trascrizione, permette all'acquirente di un immobile, di garantirsi i diritti nascenti da un atto, di avere il privilegio rispetto a diritti altrui e non permette al venditore di alienare di nuovo il bene immobile (non potrà ,cioè, promettere in vendita a terzi migliori offerenti, prassi in passato molto diffusa).
La trascrizione non è gratuita e può essere effettuata solo da un notaio; i preliminari trascrivibili sono quelli stipulati sottoforma di atto pubblico (redatti cioè dal notaio stesso), o le scritture private autenticate (dove il notaio autentica solo la firma ma non provvede alla stesura materiale dell'atto, redatto invece dalle parti).
Anche se la trascrizione non è obbligatoria per legge, fatela, poichè altrimenti l'unica legge che potrà tutelarvi, nei casi suddetti, è l'articolo 2392 del c.c.; infatti se il venditore non onora gli accordi presi nel preliminare, l'acquirente potrà fargli causa per ottenere gli effetti convenuti nello stesso. Facile a dirsi, ma poi nella realtà giudiziaria siamo pieni di cause del genere nelle quali spesso, arrivati alla fine del procedimento (in media dopo dieci anni), il venditore sarà sparito o fallito. Così all'acquirente, oltre al danno anche la beffa di dover pagare anche le spese giudiziarie..

Provvigione dell'agenzia

Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, tariffe professionali o di usi sono determinate dal giudice secondo equità art. 1755 c.c.
L'elemento detrminante per esigere la provvigione è quindi la casualità tra l'affare che si è concluso e l'intervento del mediatore, non avendo nessuna rilevanza la forma data all'incarico ne la conclusione definitiva dell'affare. Infatti, se le parti, non porteranno a termine il contratto è comunque diritto del mediatore trattenere o esigere (se non l'ha ancora ricevuta) la provvigione (il diritto alla provvigione del mediatore si prescrive entro un anno art. 2950 c.c.) N.B. E' inoltre normale che la parcella venga applicata ad entrambe le parti come conseguenza del rapporto imparziale e che venga dalle parti stesse corrisposta al mediatore all'avvenuta accettazione della proposta d'acquisto e cioè nel momento in cui viene trovato l'accordo.

Il rogito notarile

E' l'atto definitivo di compravendita e si deve necessariamente svolgere dinanzi al notaio, precedentemente scelto dall'acquirente (cerca il tuo notaio su www.notariato.it), che avrà già verificato la regolarità della documentazione relativa all'immobile in oggetto.
L'atto verrà firmato in sua presenza e contestualmente verranno dall'acquirente versate le somme per il saldo prezzo, per le imposte di registro ipotecarie e catastali e per la parcella del notaio.
N.B. A meno che non abbiate acquistato un immobile vuoto, è consuetudine che la consegna materiale dello stesso avvenga a circa dieci giorni dalla stipula del rogito, questo chiaramente per dare al venditore il tempo necessario atto a sgomberare i locali da eventuali effetti personali, mobili ecc

DOCUMENTAZIONE NECESSARIA ALLA STIPULA NOTARILE
  • Atto di compravendita
  • Documento d'identità valido e codice fiscale del proprietario
  • Planimetrie catastali
  • Visure catastali
  • Visure ipotecarie
  • Documentazione urbanistica e di sanatoria ove necessi
  • Certificazione energetica obbligatoria dal primo luglio 2009 (vedi sotto)

CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Dal primo luglio 2009 è entrato in vigore l'obbligo di allegare a gli atti di compravendita o locazione l'ACE (attestato di certificazione energetica) DM 26 giugno 2009. La dotazione del suddetto certificato è obbligatoria per il costruttore in caso di edificio di nuova costruzione, e del venditore in caso di compravendita tra privati; in quest'ultimo caso parte acquirente e parte venditrice possono accordarsi su chi dei due si farà carico della spesa inerente lo stesso.
N.B. Per immobili di superficie uguale o inferiore ai 1000 mq il venditore può, attraverso autocertificazione ove dichiara che l'immobile da lui posseduto è di classe energetica G e che i costi di gestione energetica dell'edificio sono alti, vendere comunque la proprietà certamente ad un prezzo inferiore rispetto ad un'altra struttura di uguale superficie nella stessa zona dotata però del ACE.

COSTO ACQUISTO CASA-RIEPILOGO DELLE SPESE D'ACQUISTO CASA 
  • costo della casa, ovviamente.
  • provviggione del mediatore se avete comprato da un'agenzia (cambia da luogo a luogo, su Roma città la consuetudine è il tre per cento più IVA)
  • spese notaio-vedi - (atto di vendita, atto di mutuo, bolli, oneri e diritti di segreteria).
  • costo registrazione compromesso (vedi sopra).
  • imposta di registro (tre per cento se prima casa, dieci per cento se seconda casa o casa di lusso, vedi tasse sulla casa)
  • imposta sostitutiva (da pagare solo se acquistate con il mutuo) sarà lo 0,25 per cento sulla cifra erogata se acquistate come prima casa, e il 2 per cento se acquistate come seconda casa.
  • assicurazione incendio e scoppio obbligatoria (da pagare solo se acquistate con il mutuo può essere pagata in unica soluzione il giorno del rogito, circa 1500 euro ma può variare da banca a banca, o può essere dilazionata su tutte le rate da pagare.
  • costo istruttoria del mutuo e relativa perizia necessaria per l'erogazione dello stesso (circa 1000 euro)
  • costo del trasloco.
  • costo eventuali mobili.
  • costo eventuale ristrutturazione della casa dove necessaria.


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